El contrato de arras explicado: qué debe contener y qué evitar
Penitenciales, confirmatorias o penales: la diferencia decide qué pasa si una parte se echa atrás. Guía práctica del art. 1454 del Código Civil.
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El contrato de arras es el documento que compromete jurídicamente al comprador y al vendedor antes de la escritura. Bien redactado, protege a ambas partes y ordena el calendario hasta la firma. Mal redactado, es la principal causa de litigios en compraventa inmobiliaria.
Los tres tipos de arras
Las arras penitenciales del art. 1454 del Código Civil permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato: el comprador pierde la señal, el vendedor debe devolverla duplicada. Son las que recomendamos por defecto porque preservan la libertad de retirarse.
Las arras confirmatorias son un simple anticipo del precio. Ninguna de las partes puede desistir; el incumplimiento se resuelve por vía de reclamación ordinaria (cumplimiento forzoso o resolución con indemnización).
Las arras penales fijan una indemnización tasada por incumplimiento, pero no permiten desistir. Suelen aparecer en contratos de promotoras y protegen a la parte vendedora más que al comprador.
Cláusulas imprescindibles
Identificación exacta del inmueble por referencia catastral y datos registrales. Plazo real de firma de escritura (30 días suele ser mínimo si hay hipoteca). Distribución de gastos e impuestos entre las partes. Condición suspensiva de financiación si el comprador financia. Régimen de entrega de llaves y estado del inmueble. Método de pago trazable (transferencia bancaria contra cuenta del titular escriturario).
Antes de firmar arras revisamos siempre el borrador y lo devolvemos con propuestas por escrito. Es el momento con mayor impacto de todo el proceso de compra.
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