Riesgos legales frecuentes al comprar propiedad en España
Cargas ocultas, obras sin licencia, arras mal redactadas, ocupación, deudas de comunidad. Los seis riesgos que revisamos siempre antes de firmar.
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Casi todos los problemas serios que llegan al despacho después de una compraventa son problemas que se podrían haber detectado antes de firmar. En esta guía recorremos los seis riesgos que revisamos sistemáticamente en cualquier due diligence en Tenerife.
1. Cargas registrales no reveladas
Una hipoteca vigente no cancelada, un embargo por deuda tributaria del vendedor, una servidumbre de paso a favor de la finca colindante. Todo esto aparece en la nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. Nunca aceptamos una nota simple aportada por el vendedor con más de dos semanas de antigüedad.
2. Obras sin licencia municipal
Ampliaciones cerradas, terrazas convertidas en habitación, piscinas construidas sin declaración. Estas obras se heredan con la casa. En algunos municipios de Adeje o Arona el ayuntamiento ha iniciado expedientes de restablecimiento de la legalidad urbanística años después de la compra. Se comprueba con consulta municipal directa.
3. Contrato de arras deficiente
Un contrato que no distingue si las arras son penitenciales, confirmatorias o penales; que no fija plazo real de escritura; que no condiciona la operación a la obtención de financiación cuando hay hipoteca; o que estipula que el comprador pierde la señal ante cualquier retraso, aunque sea del vendedor. Se resuelven con redacción cuidada.
4. Ocupación, arrendamiento o precario
Un inquilino con contrato en vigor no desaparece con la compraventa: el nuevo propietario se subroga en el arrendamiento. Un ocupante ilegal es aún más grave. Antes de arras verificamos in situ el estado real de ocupación y solicitamos declaración escrita del vendedor.
5. Deudas de comunidad y de IBI
Las deudas de comunidad de propietarios de los tres últimos años responden con el propio inmueble, con independencia de quién sea propietario en ese momento. Solicitamos siempre certificado de la comunidad al día antes de firmar. El IBI del año en curso se prorratea.
6. Origen de los fondos y notaría
La notaría exige documentar el origen de los fondos por normativa antiblanqueo. Transferencias entre cuentas de la misma titularidad, sin justificar la procedencia inicial del dinero (venta previa, salario, herencia), pueden bloquear la firma. Preparamos la documentación con antelación.
Ninguno de estos riesgos es exótico. Todos aparecen con regularidad. Un abogado con experiencia en compraventas en Tenerife los revisa en el paquete estándar de due diligence antes de que usted asuma cualquier compromiso.
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