Comment acheter un bien immobilier à Tenerife en tant qu'étranger
Guide complet pour l'acheteur étranger à Tenerife : NIE, compte bancaire, impôts, compromis de vente, notaire et démarches réalisées par procuration si vous ne pouvez pas vous déplacer.
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L'Espagne ne restreint pas l'achat de biens immobiliers par des étrangers. Un citoyen britannique, allemand, néerlandais, polonais ou de tout autre pays peut acquérir un logement à Tenerife dans les mêmes conditions qu'un résident, avec seulement deux exigences administratives : obtenir le NIE et justifier l'origine des fonds.
Ce qui diffère réellement pour l'acheteur étranger, c'est la coordination logistique : obtenir le NIE sans se déplacer, ouvrir un compte bancaire en Espagne sans résidence, donner procuration depuis son pays et régler les impôts appropriés selon que vous êtes résident ou non-résident.
NIE, compte bancaire et procuration notariée : la base logistique
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est obligatoire pour acheter tout bien immobilier en Espagne. Vous pouvez le demander en personne au commissariat de Los Cristianos ou au consulat d'Espagne de votre pays de résidence. Nous l'obtenons par procuration pour les clients qui ne souhaitent pas se déplacer : environ deux à trois semaines de délai réel.
L'ouverture d'un compte bancaire en Espagne sans résidence est devenue plus exigeante en raison de la réglementation anti-blanchiment. Nous préparons à l'avance le certificat bancaire d'origine des fonds et la déclaration CRS que l'établissement exigera.
Si vous ne vous déplacez pas pour la signature, vous établissez une procuration notariée dans votre pays (avec apostille de La Haye si le pays est partie à la Convention) accompagnée d'une traduction assermentée en espagnol. Cette procuration nous habilite à signer le compromis, l'acte notarié, les déclarations fiscales et l'inscription au Registre foncier en votre nom.
Impôts : ce que paie un non-résident face à un résident
Aux Canaries, l'achat d'un logement d'occasion est soumis à l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) au taux de 6,5 %. Le logement neuf est soumis à l'IGIC de 7 % plus le droit de timbre (AJD) de 1 %. Ces impôts d'achat sont identiques pour résident et non-résident.
La différence significative apparaît dans la fiscalité continue : en tant que propriétaire non-résident, vous devrez déposer chaque année le formulaire 210 (imputation de revenus immobiliers) et, en cas de location, être imposé sur les revenus bruts à des taux compris entre 19 % — résident UE/EEE — et 24 % — reste du monde. Lors de la revente, 3 % du prix sera retenu à titre d'acompte sur l'impôt des non-résidents.
Erreurs typiques de l'acheteur étranger
Signer le compromis avant d'avoir obtenu le NIE, avec l'impossibilité de signer dans le délai convenu. Accepter le contrat de l'agence immobilière sans traduction juridique — pas une traduction littérale — et signer sans le savoir une renonciation aux arras pénitentielles. Acheter via une société étrangère en croyant réduire les impôts, alors que cela augmente en réalité la charge fiscale aux Canaries. Transférer des fonds sans traçabilité claire, ce que le notaire n'acceptera pas lors de la signature.
Chez Tenerife Legal Services, nous accompagnons l'acheteur étranger du premier contact jusqu'à la remise des clés, en espagnol, en anglais ou en allemand. Vous pouvez également consulter notre page en anglais : Property lawyer in Tenerife.
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Si ce guide correspond à votre situation, nous pouvons vous représenter directement dans cette affaire :
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