Le contrat d'arras expliqué : ce qu'il doit contenir et ce qu'il faut éviter
Pénitentielles, confirmatoires ou pénales : la différence détermine ce qui se passe si une partie se rétracte. Guide pratique de l'article 1454 du Code civil.
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Le contrat d'arras est le document qui engage juridiquement l'acheteur et le vendeur avant l'acte notarié. Bien rédigé, il protège les deux parties et organise le calendrier jusqu'à la signature. Mal rédigé, il est la principale cause de litiges dans les ventes immobilières.
Les trois types d'arras
Les arras pénitentielles de l'article 1454 du Code civil permettent à l'une ou l'autre des parties de se rétracter : l'acheteur perd son acompte, le vendeur doit le restituer au double. Ce sont celles que nous recommandons par défaut, car elles préservent la liberté de se retirer.
Les arras confirmatoires ne sont qu'un simple acompte sur le prix. Aucune des parties ne peut se rétracter ; l'inexécution se résout par une action ordinaire (exécution forcée ou résolution avec indemnisation).
Les arras pénales fixent une indemnisation forfaitaire en cas d'inexécution, mais n'autorisent pas la rétractation. Elles apparaissent souvent dans les contrats des promoteurs et protègent davantage le vendeur que l'acheteur.
Clauses indispensables
Identification exacte du bien par référence cadastrale et données du Registre foncier. Délai réel pour la signature de l'acte (30 jours constituent généralement un minimum en cas de prêt hypothécaire). Répartition des frais et impôts entre les parties. Condition suspensive de financement si l'acheteur recourt à un prêt. Régime de remise des clés et état du bien. Méthode de paiement traçable (virement bancaire vers le compte du titulaire figurant à l'acte).
Avant de signer un compromis, nous examinons toujours le projet et le retournons avec des propositions par écrit. C'est le moment ayant le plus d'impact sur l'ensemble du processus d'achat.
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