Ai-je besoin d'un avocat pour acheter un bien immobilier à Tenerife ?
Le droit espagnol n'oblige pas à recourir à un avocat pour acheter un logement, mais s'en passer est la source la plus fréquente de problèmes graves. Nous vous expliquons pourquoi.
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Chaque semaine, nous recevons la même question de la part d'acheteurs sur le point de signer un compromis (arras) : « un avocat est-il vraiment nécessaire s'il y a déjà un notaire et une agence immobilière ? ». La réponse juridique est claire : ce n'est pas obligatoire, mais c'est indispensable si vous tenez au patrimoine que vous vous apprêtez à engager.
Le notaire authentifie la signature, il ne défend pas votre intérêt. L'agence immobilière représente le vendeur, pas l'acheteur. Seul l'avocat indépendant travaille exclusivement pour vous.
Ce que fait un avocat dans une vente immobilière
L'avocat examine le bien avant que vous n'assumiez le moindre engagement financier. Ce travail comprend la consultation du Registre foncier (Registro de la Propiedad), la vérification urbanistique auprès de la mairie, l'analyse des charges et saisies, l'examen de la situation fiscale (taxe foncière IBI, charges de copropriété, plus-value municipale) et l'étude du contrat d'arras.
- Nota simple et vérification des charges, hypothèques et saisies.
- Vérification urbanistique : permis, constructions illégales, incompatibilités avec le plan d'urbanisme.
- Révision et négociation du contrat d'arras.
- Démarches pour le NIE, l'ouverture d'un compte bancaire et la procuration notariée lorsque le client ne se déplace pas.
- Coordination avec le notaire, règlement des impôts et inscription au Registre foncier.
Pourquoi le notaire ne suffit pas
Le notaire espagnol authentifie l'acte et vérifie la capacité juridique des parties, mais il ne vous représente pas en tant qu'acheteur. Il ne négocie pas le contrat, ne discute pas les clauses abusives et ne vous alertera pas s'il détecte un problème urbanistique sur le bien. Sa fonction est de conférer l'authenticité, pas de vous protéger face au vendeur.
Lorsqu'un problème sérieux apparaît — une hypothèque cachée, une extension sans permis, une saisie postérieure à la signature du compromis — l'acheteur qui a agi « seul » découvre qu'il ne peut plus se rétracter sans perdre son acompte.
Cas où l'absence d'avocat coûte très cher
Les trois scénarios les plus fréquents observés au cabinet : signature d'un compromis avec versement sur un compte qui n'appartient pas au titulaire figurant à l'acte, avec disparition des fonds ; achat d'un logement doté de terrasses ou de piscines construites sans permis, suivi d'un ordre de démolition ; et acheteurs étrangers qui acceptent un contrat rédigé en espagnol sans révision, contenant des clauses renonçant à des droits fondamentaux.
Chez Tenerife Legal Services, nous travaillons avec un devis fermé dès le premier contact. Avant de signer le compromis, vous saurez exactement ce qui est vérifié, ce qui est facturé et quelles garanties vous sont remises par écrit.
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