Risques juridiques fréquents lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne
Charges cachées, travaux sans permis, compromis mal rédigé, occupation, dettes de copropriété. Les six risques que nous vérifions toujours avant de signer.
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Presque tous les problèmes sérieux qui arrivent au cabinet après une vente sont des problèmes qui auraient pu être détectés avant la signature. Dans ce guide, nous passons en revue les six risques que nous vérifions systématiquement dans toute due diligence à Tenerife.
1. Charges non révélées au Registre foncier
Une hypothèque en cours non annulée, une saisie pour dette fiscale du vendeur, une servitude de passage en faveur de la parcelle voisine. Tout cela apparaît sur la nota simple actualisée du Registre de la Propiedad. Nous n'acceptons jamais une nota simple fournie par le vendeur datant de plus de deux semaines.
2. Travaux sans permis municipal
Extensions fermées, terrasses transformées en chambre, piscines construites sans déclaration. Ces travaux se transmettent avec la maison. Dans certaines communes d'Adeje ou d'Arona, la mairie a ouvert des procédures de remise en conformité urbanistique des années après l'achat. Cela se vérifie par une consultation municipale directe.
3. Compromis de vente déficient
Un contrat qui ne distingue pas si les arras sont pénitentielles, confirmatoires ou pénales ; qui ne fixe pas de délai réel pour la signature de l'acte ; qui ne conditionne pas l'opération à l'obtention d'un financement lorsqu'il y a un prêt hypothécaire ; ou qui stipule que l'acheteur perd son acompte en cas de retard, même imputable au vendeur. Ces problèmes se résolvent par une rédaction soignée.
4. Occupation, location ou occupation précaire
Un locataire disposant d'un bail en cours ne disparaît pas avec la vente : le nouveau propriétaire est subrogé dans le bail. Un occupant illégal est encore plus grave. Avant la signature du compromis, nous vérifions sur place l'état réel d'occupation et demandons une déclaration écrite du vendeur.
5. Dettes de copropriété et de taxe foncière (IBI)
Les dettes de copropriété des trois dernières années grèvent le bien lui-même, indépendamment de qui en est propriétaire à ce moment-là. Nous demandons toujours un certificat de copropriété à jour avant la signature. La taxe foncière (IBI) de l'année en cours est répartie au prorata.
6. Origine des fonds et exigences du notaire
Le notaire exige de documenter l'origine des fonds en application de la réglementation anti-blanchiment. Des virements entre comptes du même titulaire, sans justification de la provenance initiale de l'argent (vente antérieure, salaire, héritage), peuvent bloquer la signature. Nous préparons cette documentation à l'avance.
Aucun de ces risques n'est exotique. Ils apparaissent tous régulièrement. Un avocat expérimenté dans les ventes immobilières à Tenerife les vérifie dans le cadre de la due diligence standard avant que vous n'assumiez le moindre engagement.
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