Obszar praktyki
Prawnik ds. nieruchomości na Teneryfie
Niezależne wsparcie prawne dla kupujących i sprzedających nieruchomości na Teneryfie i Wyspach Kanaryjskich. Sprawę prowadzi osobiście adwokat; towarzyszymy Państwu przez cały proces, od początku do końca, a przy zamknięciu zwracamy oryginały dokumentów oraz niewykorzystane środki.
02
Zakres usługi i adresaci
Reprezentujemy kupujących i sprzedających nieruchomości mieszkalne i inwestycyjne na Teneryfie i innych Wyspach Kanaryjskich. Większość klientów to kupujący z zagranicy, którzy chcą prawdziwie niezależnego adwokata działającego wyłącznie w ich interesie — nie dewelopera ani biura pośrednictwa.
Usługa obejmuje cały cykl zakupu: badanie due diligence, negocjacja i sporządzenie umowy zaliczkowej (contrato de arras), wniosek o NIE, konto bankowe w Hiszpanii, podpis u notariusza, rozliczenie podatków, wpis do rejestru nieruchomości i przepisanie mediów.
Pracujemy z rynkiem wtórnym, nowym budownictwem z planów, willami, apartamentami turystycznymi, lokalami usługowymi i gruntami — głównie w Adeje, Aronie, Los Cristianos, Costa Adeje, Playa de las Américas, Santa Cruz, La Laguna, El Médano, Guía de Isora.
Dlaczego ta kancelaria
Dwanaście lat praktyki na Kanarach. Wpis nr 5427 ICATF, pełne wykonywanie zawodu, obowiązkowe ubezpieczenie OC. Towarzyszymy Państwu przez cały proces, od początku do końca.
Kontakt bezpośrednio z adwokatem. Języki pracy: hiszpański, angielski i niemiecki. Przy zamknięciu zwrot oryginałów i niewykorzystanych środków z uzasadnieniem.
03 · Due diligence
Co sprawdzamy przed zakupem
Każdy zakup przechodzi pełną weryfikację prawną zanim klient złoży podpis lub przeleje choćby jedno euro. Punkty, których nigdy nie przyjmujemy na wiarę:
Tytuł własności
Wypis z księgi wieczystej potwierdzający, że sprzedający jest rzeczywistym właścicielem — bez ukrytych praw użytkowania czy współwłasności.
Obciążenia i zajęcia
Aktualna nota simple w celu wykrycia hipotek, zajęć, służebności lub obciążeń podatkowych.
Sytuacja urbanistyczna
Weryfikacja w urzędzie gminy: pozwolenia, przeznaczenie terenu, wykonane prace i zgodność z aktualnym planem zagospodarowania.
Umowa zadatku (arras)
Sporządzenie lub weryfikacja umowy rezerwacyjnej / arras z wyważonymi klauzulami i realistycznymi terminami.
Warunki sprzedaży
Cena, sposób płatności, podział kosztów, kary umowne, warunek finansowania i przekazanie kluczy.
Dokumentacja notarialna
Przygotowanie aktu notarialnego, koordynacja z notariuszem i weryfikacja czeku bankowego wobec wymaganych potrąceń.
Podatki i koszty towarzyszące
Wcześniejsza kalkulacja ITP lub IGIC + AJD, notariusza, księgi wieczystej, gestoríi i honorarium.
Koordynacja wszystkich stron
Bezpośredni kontakt z notariuszem, bankiem, deweloperem lub pośrednikiem i wspólnotą mieszkaniową.
04 · Klienci międzynarodowi
Doradztwo prawne dla zagranicznych nabywców na Teneryfie
Doradzamy zagranicznym klientom kupującym mieszkanie, inwestycję lub drugi dom na Teneryfie. Każdy etap procedury jest jasno wyjaśniony i wspierany — od pierwszej weryfikacji do dopełnienia formalności po podpisie.
Niezależne przedstawicielstwo prawne dla polskich kupujących. Wszystkie dokumenty weryfikowane i tłumaczone po polsku. NIE, konto bankowe, notariusz i księga wieczysta z jednej ręki.
Zobacz po angielsku05 · Proceso
Proces krok po kroku
01
Due diligence przed zakupem
Zapytania do rejestru nieruchomości i katastru; sprawdzenie hipotek, zajęć, służebności; weryfikacja planistyczna w ratuszu; zaświadczenie mieszkalne, świadectwo energetyczne i aktualny IBI. Najemcy i długi wspólnoty ujawniane przed zobowiązaniem.
02
Umowa zaliczkowa (arras)
Redagujemy lub weryfikujemy arras — zwykle penitencjalne (art. 1454 KC) — z zabezpieczeniem 10% zaliczki, realistycznym terminem, podziałem kosztów, warunkiem finansowania.
03
NIE, konto i pełnomocnictwo
Uzyskujemy NIE, otwieramy konto w Hiszpanii i w razie potrzeby organizujemy pełnomocnictwo notarialne (z apostille poza Hiszpanią) — wszystko przed końcem terminu arras.
04
Notariusz i rozliczenie podatków
Koordynujemy termin, weryfikujemy projekt aktu i czek bankowy, i podpisujemy. Rynek wtórny: ITP (skala kanaryjska 6,5%); nowe budownictwo: IGIC 7% plus AJD.
05
Wpis i zamknięcie
Wpis do rejestru nieruchomości, przepisanie IBI i mediów, powiadomienie wspólnoty i przekazanie pełnej teczki — oryginały, potwierdzenia podatkowe i niewykorzystane środki z rozliczeniem końcowym.
06 · Prewencja
Ryzyka zakupu bez doradztwa prawnego
W większości sporów, które trafiają do kancelarii, problem można było uniknąć wcześniejszą weryfikacją. Najczęstsze ryzyka:
- Zakup nieruchomości z obciążeniami lub długami niewykrytymi przed podpisem.
- Podpisanie niekorzystnych umów sporządzonych przez sprzedającego lub pośrednika.
- Problemy urbanistyczne: prace bez pozwolenia, niezalegalizowane rozbudowy lub niezgodność z planem zagospodarowania.
- Błędy w płatnościach lub rozliczeniu podatków, skutkujące późniejszymi karami i odsetkami.
- Brak jasności co do całkowitego kosztu transakcji — realny budżet vs. nieformalna estymacja.
- Poleganie wyłącznie na pośredniku lub osobach trzecich bez niezależnego doradztwa prawnego.
Niezależne doradztwo prawne zapobiega kosztownym błędom i chroni interesy kupującego w całej transakcji.
07 · Zaufanie
Dlaczego Tenerife Legal Services
Mała, wyspecjalizowana, osobista kancelaria z jakością wykonania dużej międzynarodowej praktyki.
· 01
Doświadczenie w transakcjach nieruchomości
Ugruntowana praktyka w rynku wtórnym, deweloperskim, willach i nieruchomościach inwestycyjnych na Teneryfie i pozostałych Wyspach Kanaryjskich.
· 02
Osobista opieka
Sprawę prowadzi bezpośrednio adwokat. Bez przekazywania między pracownikami, bez call center.
· 03
Jasne i przejrzyste doradztwo
Zamknięte honorarium potwierdzone pisemnie przed zleceniem. Bez procentu od ceny i niespodzianek.
· 04
Klienci krajowi i zagraniczni
Dwujęzyczna dokumentacja, pięć języków roboczych, współpraca z notariatami i bankami przyzwyczajonymi do klientów międzynarodowych.
· 05
Pełna weryfikacja prawna
Due diligence rejestrowa, urbanistyczna i podatkowa przed każdym podpisem.
· 06
Wsparcie do momentu podpisu
Koordynacja NIE, konta bankowego, arras, notariusza, podatków i wpisów.
· 07
Profesjonalna komunikacja
Odpowiedzi na piśmie, jasne terminy, pełna dokumentacja sprawy przekazywana przy zamknięciu.
08 — Spodziewane koszty
Spodziewane koszty
Poza ceną kupujący powinien zarezerwować dodatkowo ok. 10 % na podatki i opłaty. Kwota zależy od rynku wtórnego/nowego, wartości referencyjnej i kredytu.
- ITP (rynek wtórny) — skala kanaryjska 6,5% od wyższej z ceny i wartości referencyjnej.
- IGIC + AJD (nowe budownictwo) — 7% IGIC plus AJD, zwykle 1%.
- Notariusz — taryfa urzędowa ok. 0,3%–0,5%.
- Rejestr nieruchomości — taryfa urzędowa ok. 0,1%–0,25%.
- Gestoría i wpisy dodatkowe — stała opłata.
- Honorarium adwokata — pisemna wycena stała przed przyjęciem sprawy.
09 — Wymagane dokumenty
Wymagane dokumenty
Przygotowane wcześniej dokumenty skracają transakcję o 2-4 tygodnie:
- Ważny paszport lub dowód tożsamości.
- NIE (uzyskujemy przed arras w razie potrzeby).
- Dowód bankowy pochodzenia środków — wymagany u notariusza (AML).
- Konto bankowe w Hiszpanii lub udokumentowana ścieżka przelewu.
- Zakup przez spółkę: akt założycielski, pełnomocnictwo zarządu, zaświadczenia podatkowe.
- Zakup przez pełnomocnika: pełnomocnictwo notarialne z apostille i tłumaczeniem przysięgłym.
10 — Realistyczne terminy
Realistyczne terminy
Standardowy zakup bez kredytu bankowego może zamknąć się w ciągu 3 dni, gdy cała dokumentacja jest w porządku: proste podpisanie aktu przed notariuszem wystarczy, jeśli kupujący i sprzedający przedstawią DNI/NIE, akt własności sprzedającego, aktualne zaświadczenie o obciążeniach i rozliczenie ITP. Z kredytem termin wynosi zazwyczaj 2 do 3 miesięcy: bank potrzebuje wyceny, analizy wykonalności, zatwierdzenia komitetu ryzyka i podpisania aktu hipotecznego. Nowe budownictwo z planów: wg harmonogramu dewelopera.
11 — FAQ