Právní oblast · Nemovitostní právo
Advokátka pro koupi a prodej nemovitostí na Tenerife
Právní poradenství při koupi, prodeji nebo prověření nemovitosti na Tenerife s plnou právní jistotou. Doprovázíme tuzemské i zahraniční kupující celým procesem koupě, včetně kompletního právního prověření dokumentace, rezervační smlouvy a podpisu u notáře.
02
V čem služba spočívá a komu je určena
Naše advokátní kancelář zastupuje kupující i prodávající při realitních transakcích na Tenerife a na Kanárských ostrovech. Pracujeme především se zahraničními klienty – britskými, německými, nizozemskými, polskými a dalšími evropskými –, kteří chtějí na ostrovech koupit bydlení nebo investiční nemovitost a potřebují nezávislého advokáta jednajícího výhradně v jejich zájmu, nikoli v zájmu developera či realitní kanceláře.
Služba pokrývá celý proces: předběžné prověření veškeré dokumentace k nemovitosti, jednání o rezervační smlouvě a její vypracování, vyřízení NIE (identifikačního čísla cizince), založení bankovního účtu, podpis u notáře, vyrovnání daní, zápis do katastru nemovitostí a přepis médií a členství ve společenství vlastníků. Prodává-li klient, je postup obdobný: právní příprava nemovitosti k prodeji, prověření smlouvy s kupující stranou, předběžný výpočet obecní daně z přírůstku hodnoty pozemků a kapitálového zisku a koordinace podpisu.
Pracujeme s nemovitostmi z druhé ruky, novostavbami ve výstavbě, rodinnými vilami, apartmány pro turistický pronájem, obchodními prostory i pozemky. Jsme zvyklí jednat v Adeje, Aroně, Los Cristianos, Costa Adeje, Playa de las Américas, Santa Cruz, La Laguně, El Médano, Guía de Isora i na dalších Kanárských ostrovech, vyžaduje-li to konkrétní případ.
Proč svěřit záležitost této kanceláři
Dvanáct let praxe na Kanárských ostrovech. Advokátka č. 5427 zapsaná u advokátní komory v Santa Cruz de Tenerife (ICATF), aktivně vykonávající praxi a pojištěná pro případ profesní odpovědnosti. Klienta doprovázíme celým procesem od začátku do konce.
S klientem jedná přímo advokátka, nikoli asistent či call centrum. Pracujeme ve třech jazycích – španělsky, anglicky a německy –, takže klient vše čte a podepisuje s plným porozuměním. Po ukončení případu vracíme veškeré originály dokumentů i případný nevyužitý zůstatek zálohy, s podrobným vyúčtováním.
03 · Due diligence
Co prověřujeme před koupí nemovitosti?
Každá transakce prochází úplným právním prověřením předtím, než klient podepíše cokoli nebo převede jediné euro. Toto jsou body, které nikdy nebereme jako samozřejmost:
Vlastnictví nemovitosti
Ověření v katastru nemovitostí, že osoba či společnost, která prodává, je skutečným vlastníkem, bez skrytého věcného břemene, holého vlastnictví nebo spoluvlastnictví.
Zástavy, dluhy nebo exekuce
Aktuální výpis z katastru nemovitostí (nota simple) k odhalení hypoték, exekucí, věcných břemen nebo daňových zátěží.
Územně-plánovací situace
Dotaz na obecním úřadě ohledně povolení, územního zařazení pozemku, provedených stavebních prací a souladu s platným územním plánem.
Smlouva o záloze (arras)
Sepsání nebo revize rezervační smlouvy či smlouvy o záloze s vyváženými ustanoveními a reálnými lhůtami pro notářské dokončení.
Podmínky kupní smlouvy
Cena, způsob platby, rozdělení nákladů, sankce, odkládací podmínka financování a předání klíčů.
Notářská dokumentace
Příprava veřejné listiny, koordinace s notářským úřadem a kontrola bankovního šeku vůči zákonným srážkám.
Daně a související náklady
Předběžný výpočet daně ITP nebo IGIC + AJD, notářských poplatků, katastru, gestoríi a odměny za právní služby, aby klient znal celkové náklady před podpisem.
Koordinace s notářským úřadem a stranami
Komunikace s notářským úřadem, bankou, developerem nebo realitní kanceláří a společenstvím vlastníků, aniž by klient musel vyřizovat každý úkon sám.
04 · Mezinárodní klienti
Právní poradenství pro zahraniční kupující na Tenerife
Poskytujeme poradenství zahraničním klientům, kteří chtějí koupit bydlení, investiční nemovitost nebo druhé bydlení na Tenerife. Každý krok právního procesu vysvětlujeme jasně a doprovázíme klienta od úvodního prověření až po podpis a následné formality.
Independent legal representation for buyers from the UK, Germany, the Netherlands, Poland and beyond. Documents reviewed and explained in English. NIE, banking, notary and post-completion filings all handled by the same lawyer.
View service in English05 · Proceso
Postup krok za krokem
01
Předběžné prověření a due diligence
Technické ověření v katastru nemovitostí; kontrola zástavních práv, exekucí, věcných břemen a daňových zátěží; ověření souladu s územním plánem na obecním úřadě; kolaudační osvědčení, energetický certifikát a aktuálnost daně z nemovitosti. Je-li nemovitost pronajatá nebo součástí společenství s mimořádnými poplatky, zjistí se to ještě před podpisem.
02
Rezervační smlouva (arras)
Vypracujeme nebo posoudíme rezervační smlouvu – zpravidla ve formě tzv. arras penitenciales podle čl. 1454 občanského zákoníku – s cílem zajistit obvyklou zálohu ve výši 10 %, stanovit reálný termín podpisu kupní smlouvy, rozdělit náklady, podmínit transakci financováním, je-li to relevantní, a upravit předání klíčů.
03
NIE, účet a plná moc
Vyřídíme NIE kupujícího, otevření bankovního účtu ve Španělsku a v případě, že klient necestuje, udělení notářské plné moci (s apostilou, je-li podepsána mimo Španělsko) k jednání jeho jménem. Vše je zajištěno ještě před uplynutím lhůty stanovené v rezervační smlouvě.
04
Notář a vyrovnání daní
Koordinujeme termín s notářem, předkládáme návrh kupní smlouvy, ověřujeme bankovní šek oproti kupní ceně a zákonným srážkám a podepisujeme. U nemovitostí z druhé ruky se hradí daň z převodu nemovitostí (na Kanárských ostrovech ve výši 6,5 %); u novostaveb daň IGIC ve výši 7 % plus kolková daň (AJD).
05
Zápis a uzavření případu
Zápis do katastru nemovitostí, přepis daně z nemovitosti a médií, oznámení společenství vlastníků a předání kompletní složky klientovi – originály, doklady o zaplacení daní a nevyužitý zůstatek zálohy s uzavíracím vyúčtováním.
06 · Prevence
Rizika koupě bez právního poradenství
Ve většině sporů, které se dostanou do naší kanceláře, bylo možné problému předejít předběžným prověřením. Nejčastější rizika při podpisu bez vlastního advokáta:
- Koupě nemovitosti se zástavami nebo dluhy, které nebyly zjištěny před podpisem.
- Podpis nevýhodných smluv sepsaných prodávající stranou nebo realitní kanceláří.
- Setkání s územně-plánovacími problémy: stavby bez povolení, nezlegalizovaná rozšíření nebo nesoulad s územním plánem.
- Chyby v platbách nebo vyúčtování daní s následnými penále a úroky.
- Nejasnost ohledně celkových nákladů transakce – skutečný rozpočet oproti neformálnímu odhadu.
- Spoléhání se výhradně na realitní kancelář nebo třetí strany bez nezávislého právního poradenství.
Nezávislé právní poradenství pomáhá předcházet nákladným chybám a chrání zájmy kupujícího po celou dobu transakce.
07 · Důvěra
Proč zvolit Tenerife Legal Services
Malá, specializovaná a osobní kancelář se standardem provedení velké mezinárodní advokátní kanceláře.
· 01
Zkušenosti s nemovitostními transakcemi
Ověřená praxe v oblasti prodeje starších nemovitostí, novostaveb, vil a investičních nemovitostí na Tenerife a v ostatní části Kanárských ostrovů.
· 02
Individuální přístup
Případ vede přímo advokátka. Žádné předávání mezi zprostředkovateli ani call centra.
· 03
Jasné a transparentní poradenství
Uzavřená písemná nabídka před přijetím zakázky. Bez procentní odměny z ceny a bez překvapení při uzavření.
· 04
Zaměření na tuzemské i zahraniční klienty
Dvojjazyčná dokumentace, kde je to relevantní, poradenství ve třech jazycích a koordinace s notáři a bankami zvyklými na mezinárodní transakce.
· 05
Úplné právní prověření
Katastrální, územně-plánovací a daňová due diligence před jakýmkoli podpisem. Kupující zná všechna rizika, než se zaváže.
· 06
Doprovod až k podpisu
Koordinace čísla NIE, bankovního účtu, zálohy, notářského úřadu, daní a zápisu do katastru, aniž by klient nesl logistickou zátěž.
· 07
Profesionální komunikace
Písemné odpovědi, jasné lhůty a úplná dokumentační stopa případu, dostupná při uzavření.
08 — Očekávané náklady a co je určuje
Očekávané náklady a co je určuje
Při koupi nemovitosti na Tenerife musí kupující kromě ceny nemovitosti počítat s rezervou přibližně 10 % navíc na daně a poplatky. Konkrétní výše závisí na tom, zda jde o nemovitost z druhé ruky nebo novostavbu, na referenční katastrální hodnotě a na tom, zda je zapojena hypotéka.
- Daň z převodu nemovitostí (nemovitost z druhé ruky) – progresivní sazba na Kanárských ostrovech ve výši 6,5 % z vyšší z hodnot – kupní ceny nebo referenční hodnoty.
- IGIC + kolková daň AJD (novostavba) – 7 % IGIC plus kolková daň, obvykle ve výši 1 %.
- Notář – úřední tarif, přibližně 0,3 až 0,5 % z ceny, s minimální částkou.
- Katastr nemovitostí – úřední tarif, přibližně 0,1 až 0,25 %.
- Administrativní zprostředkování a doplňkové zápisy – pevný poplatek za transakci.
- Odměna advokáta – sdělena písemně před přijetím zakázky: pevná cena za transakci.
09 — Potřebné dokumenty
Potřebné dokumenty
Připravené předem urychlí transakci o dva až čtyři týdny. Jako zahraniční kupující potřebujete:
- Platný cestovní pas nebo občanský průkaz.
- NIE (vyřídíme před podpisem rezervační smlouvy, pokud jej ještě nemáte).
- Bankovní doklad o původu finančních prostředků – povinný u notáře v rámci prevence praní špinavých peněz.
- Bankovní účet ve Španělsku nebo doložený mechanismus přeshraničního převodu.
- Kupuje-li se prostřednictvím společnosti: zakladatelská listina, plná moc jednatele a daňové potvrzení.
- Kupuje-li se na základě plné moci: notářská plná moc s apostilou, je-li podepsána mimo Španělsko, s úředním překladem do španělštiny.
10 — Reálné lhůty
Reálné lhůty
Standardní koupě bez bankovního financování může být uzavřena i za pouhé 3 dny, je-li veškerá dokumentace v pořádku: postačí jediný podpis u notáře, doloží-li kupující i prodávající doklad totožnosti/NIE, vlastnický list prodávajícího, aktuální potvrzení o zátěžích a vyrovnání daně z převodu. S hypotékou trvá proces obvykle 2 až 3 měsíce: banka potřebuje odhad ceny, posouzení proveditelnosti, schválení rizikovým výborem a podpis zástavní smlouvy. Novostavba ve výstavbě se řídí harmonogramem předání developera – sledujeme jednotlivé milníky a chráníme uhrazené zálohy bankovní zárukou nebo pojištěním podle zákona 38/1999.
11 — FAQ
Časté dotazy
Mohu koupit dům na Tenerife, pokud nejsem rezident ani občan EU?
Je nezbytné kvůli podpisu cestovat na Tenerife?
Jaké daně platí kupující nemovitosti z druhé ruky na Kanárských ostrovech?
Jaký je rozdíl mezi arras penitenciales, confirmatorias a penales?
Co se stane, pokud prodávající po podpisu rezervační smlouvy poruší své povinnosti?
Jak dlouho trvá koupě nemovitosti nebo vyřízení dědictví?
Jak dlouho trvá stanovení vaší odměny a jak se hradí?
12
Další oblasti kanceláře
Úzce související služby, které možná také budete potřebovat.
Dědictví a pozůstalosti na Kanárských ostrovech
Máte-li kromě koupě či prodeje otevřenou dědickou záležitost na ostrovech – nebo chcete-li plánovat dědictví ohledně nemovitosti, kterou hodláte nabýt – můžeme ji zkoordinovat s koupí nebo prodejem.
→Zpět na úvodní stránku
Prohlédněte si celkovou prezentaci kanceláře a profesní kvalifikaci.
→